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与开发商打逾期交付商品房官司

   与开发商打逾期交付商品房官司的案例     

       核心内容:房地产开发商与业主间因延迟交付实物房屋和房屋权利所致的纠纷,一直是商品房预售合同纠纷涉讼的主要原因。对于如何确定开发商的违约责任,审判实践中适用法律不尽统一。         

       本案在此类案件中较具典型性,其处理结果对审理此类案件具有一定的借鉴作用。   

     【案情简介】    

       2002年12月12日,杨某、刘某(以下简称杨某等)与上海振川物业有限公司(以下简称振川公司)签订《上海市商品房预售合同》一份,约定由杨某等以人民币571,483元的价格购买由振川公司开发的坐落于浦东新区孙桥路238弄《黄浦花园》239号商品房。并约定,振川公司应于2003年1月30日前将房屋交付给杨某等,逾期未交,则按已付房款的每日万分之一支付违约金;同时,振川公司承诺在2003年6月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(简称大产证),并于此后的40日内办理该房屋的房地产权利过户手续(简称小产证)。如振川公司到时不能取得大产证,杨某等有权单方面解除合同等。合同签订后,杨某等付清了全部房款。振川公司则因其未能于2003年月1月30日将房屋交付给业主使用,向业主支付了部分违约金。但因振川公司至今仍未交房,遂致诉讼。杨某等诉请判令:(1)振川公司立即为其所购房屋办理小产证;(2)振川公司按其已付房款的每日万分之一支付自2003年1月31日起至实际交房之日止的违约金;(3)振川公司按已付房款的总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2003年8月10日起至杨某等取得小产证日止的违约金;(4)振川公司承担40元的工商档案查询费用。一审判决支持杨某等的部分诉讼请求。振川公司不服,提出上诉,二审维持了一审判决。   

     【审判结论】

     一审判决: 

      一、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内,向杨某、刘某支付逾期交房(实物交付)违约金(自2003年1月31日起,至2003年8月9日止按杨某、刘某已付购房款总额日万分之一计算); 

      二、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内,向杨某、刘某支付逾期交房(权利交付)违约金(自2003年8月10日起,至上海振川物业有限公司向杨某、刘某发出可办理房屋小产证的通知日止,按杨某、刘某已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算);(上述两项应支付款项中应扣除上海振川物业有限公司已支付杨某、刘某的违约金人民币10,024.69元);   

       三、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内给付杨某、刘某人民币40元; 

      四、杨某、刘某的其他诉讼请求不予支持。   

       二审判决:驳回上诉,维持原判。   

     【评析意见】    

       一、振川公司应同时承担逾期交付实物房屋和逾期交付房屋权利的违约责任。 

      开发商逾期交付实物房屋以及房屋权利的,如何确定其违约责任?对此,存在两种不同的观点。一种观点认为,商品房属于不动产,交付的标志是房屋权属的变动,交付实物房屋只是交付行为的一部分。因此,开发商即使未能按期交付实物房屋及房屋权利,也只须承担一种违约责任。另一种观点则认为,违约责任的根本目的是为了补偿一方遭受的利益损失,而房屋的实物交付与权利交付所对应的利益不同,实物对应的是对房屋的使用、收益的利益,而权利对应的是对房屋处分的利益。因此,开发商应依约按不同的时间节点履行不同的交付义务,违反任何一个约定义务,都应分别承担与之相对应的违约责任。本案的处理采用了第二种观点。   

      二、杨某等有权不依约行使合同解除权,而另行主张违约赔偿请求权。

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点击次数:  更新时间:2018-08-25 09:35:18  【打印此页】  【关闭

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